随着房地产市场进入深度调整期，关于未来房价走势的讨论日益激烈。金融专家朱云提出，未来房价将回归到由‘刚需荷包里的钱’定价的理性轨道，这一观点引发了广泛关注。本文将从房价下跌预期、调整幅度、刚需定价机制及房地产评估新范式四个维度展开分析。

一、房价下跌已成趋势，但非断崖式崩溃
当前中国房地产市场在政策调控、人口结构变化及经济转型多重因素影响下，已告别单边上涨时代。朱云指出，房价下跌是市场供需再平衡的必然过程，尤其在三、四线城市及部分过度炒作的一、二线城市郊区表现明显。他强调下跌并非系统性风险爆发，而是‘价值回归’——即房价将逐步向居民实际购买力靠拢。

二、下跌幅度由‘刚需荷包’深度决定
朱云独创性地提出‘按刚需荷包里的钱定价’理论，认为未来房价调整幅度将直接取决于当地刚需群体的可支配收入。他通过实证研究发现，当房价收入比（住房总价与家庭年收入之比）超过12倍时，市场会出现自然调整压力。以北京为例，若平均家庭年收入为20万元，合理房价区间应在240万元以内，超出部分将通过渐进式下跌完成价值重构。

三、刚需定价机制如何重塑市场
这一理论的核心在于改变房地产的定价逻辑：

1. 从投机属性转向居住属性
房价将更多反映住房的真实使用价值，而非金融杠杆下的预期收益。开发商需精准测算目标客群的支付能力，而非盲目参照周边地王价格。

2. 区域分化加剧
在人口流入持续的都市圈，刚需支撑力较强，房价调整幅度相对有限；而产业空心化地区，刚需购买力不足可能导致较深调整。朱云预测全国整体调整幅度在15%-30%之间，但不同城市将呈现显著差异。

四、房地产评估体系面临重构
传统以成本法和市场比较法为主的评估体系，亟需纳入‘刚需购买力指数’：

- 建立动态居民偿付能力模型
- 引入就业稳定性、收入增长预期等微观指标
- 评估时需区分投资需求与真实居住需求
朱云建议，评估机构应开发‘可负担性评估系统’，将月供占收入比控制在40%以下作为安全阈值。

结语
朱云的观点揭示了房地产市场的本质回归：房子终将是用来住的。随着‘刚需定价’机制深化，房地产市场将逐步形成价格围绕价值波动的健康生态。这个过程虽然会带来阵痛，但却是实现‘居者有其屋’的必经之路。未来3-5年，我们或将见证中国房地产从金融产品到民生品的历史性转变。